马尼拉房产地产中文服务公司


马尼拉房产地产中文服务公司

●菲律宾998不动产机构  998 Real Estate 专注于菲律宾不动产市场,是菲律宾最大的外国人不动产服务机构之一,主要服务在菲外国人以及在菲工作生活的业主和租客,提供一站式中文/英文资讯服务。

我们的运营团队拥有数十年在菲律宾生活工作以及移民 、税务  、不动产等业务相关经验 、源于本土,我们更了解菲律宾的市场动态。

●菲律宾998不动产机构  998 Real Estate 长期紧密协作知名的菲律宾各大地产开发商以及合规中介资源公司为主要合作伙伴,集合更多资源,能针对外国投资者提供从不动产精选、不动产购买/出售/租凭/  不动产交付、不动产养护 等全方位管理服务;

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使命

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愿景

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本期来给大家科普下菲律宾的房产12的税问题

大半年以来,菲律宾期房的12%房产税,从张罗调低税基至200万的靴子要落地,一直到2021年1月1日税务局发文表明开始着手实行,再到杜特地总统签署法令通过,以SMDC为代表的开发商,已经按照新税基,开始收取了一波12%的房产税,再到最新6月11日,菲律宾税务局更新了最新收税公告,将房产税的税收标准又回调至319万。


如此一波三折,无论是吃瓜的群众还是正在下场买免税房的客户,纷纷大呼猝不及防,菲律宾政府怎么如此任性,仅仅7个月,变了三次脸。 本着实事求是的态度,彩荣先讲三次变脸的前后变化,再讲其中的博弈过程,最后讲一下今天彩荣和SMDC客服中心的实地了解,SMDC关于税务调整的建议。

第一折:从2020年10月下旬开始,以SMDC为代表的的一线开发商,通知客户在交易二手期房更名的过程中,2021年起,房价不到319万的单元公寓,将被征收房价12%的增值税(VAT)。

按照菲律宾税收法,以及菲律宾税务局(BIR)更新的RR13-2018法令中有关增值税(VAT)的部分,增值税三年一调整,2021年,正好属于调整之年。

按照该法令,2021年起,增值税的税基,从319万降低为200万,可以说,一旦此法案正式实施,市场上的免税房将被统统腰斩。

第二折:2021年头两个月,市场里成交的二手更名期房,新合同出来后,并没有按照税务局的规定增加VAT,坊间传说,因为疫情造成经济低迷,市场新房期房,成交数量持续阴跌,已有代表地产行业利益群体的议员,发表公开讲话,同时给财政部和税务局发函,建议慎重考虑调低税基一事。 彼时,因为舆论场中,议论纷纷,因此BIR也没有在那个时候,强行推进该法令的更迭与实施。

2021年,是杜特地总统的财税改革进入攻坚深水区,菲律宾参众两院为通过新税法 ——《企业复苏和税收激励法案》(Corporate Recovery and Tax Incentives for Enterprises (CREATE) Act),争分夺秒走流程等待批复成为法律。 在两院提供的税改草案里,房产增值税的免税门槛,从之前的319万宽松至420万比索,理由是刺激菲律宾的地产购买热情,为房产开发商松绑,加速地产行业的发展。
  然鹅,一向以穷人保护者自居的总统,觉得420万门槛容易漏掉太多税金,于是否决掉420万的宽松门槛,依旧按照原有税法规定,2021年住房的增值税(VAT)免税门槛,调整到200万比索。

消息公布后,SMDC,AYALA,对于旗下近期交易的免税房,纷纷跟进,推出自己的免税房补缴SOA的相关资料,  杜特地于2021年3月26日签署该法案,15天后,菲律宾国税局(BIR)发布了新的税收法规细则,该法规将实施《企业复苏和税收激励法案》(CREATE)的规定。

这是该故事的第二波转折,杜特地大笔一挥,绝灭了免税房从319万涨到420万的可能性。

第三折:经历了杜特地总统的钦点,VAT的靴子落了地,对于普通购买免税房的客户来说,增加了一笔不菲的费用,但是这笔钱,开发商拿不到,卖家拿不到,最后是归于国库。

买卖双方都没有利益,只是增加持有成本的结果会发生什么?答案是显而易见的免税房交易数量直线下降,去SMDC办事再不会经历等打印SOA排队一小时的局面。

本来房产市场已经几近躺平,现在唯一有点热乎气的免税房也被强行结扎,无论是卖家买家中介,都憋了一肚子不满情绪,再加之市场低迷,以为调低了税基可以增加税收,结果发现市场没交易了…… 从善如流的财政部,在一堆房产利益集团的游说下,从善如流的签署了更新备忘录,结果是第三折,菲律宾税务局于上周六发布了 RR 8-2021备忘录,该备忘录的重点是,鉴于菲律宾当下的是局面,为了刺激房地产经济。免征增值税(VAT)的房屋的门槛将保持在 319.9 万比索。 换句话说,兜兜转转了半年多,菲律宾免税房的增值税起征点,再一次回到了原点。
 

作者 998visa

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